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48 INMOBILIARIO VIERNES, 20 DE JULIO DE 2018 abc. es economia inmobiliario ABC Compraventa ¿Puedo vender mi garaje o es parte integrante de mi piso y solo puedo venderlos juntos? CONSULTA DE JAIME SORIA RESPONDE MARÍA JOSÉ YUSTA, DEL SERVICO JURÍDICO DE GILMAR Consultorio Envíe sus preguntas a elasesor abc. es o a Diario ABC. Juan Ignacio Luca de Tena, 7, 28027 Madrid. Consulte las respuestas en www. abc. es economia inmobiliario RESPONDE ASUNCIÓN SANTOS, ABOGADA DE LEGÁLITAS Propietarios La mayoría de los vecinos queremos construir una piscina en la urbanización. ¿Es necesaria la unanimidad? CONSULTA DE MARIO HERRERA RESPONDE PATRICIA BRIONES, ABOGADA Y ASESORA JURÍDICA DE CAFMADRID Pueden darse dos posibilidades: 1) El piso y la plaza de garaje son la misma finca registral. En este caso el garaje estaría vinculado a la vivienda. Para poder vender la plaza tendrá que segregarla del piso. No es un asunto sencillo y deberá consultar la normativa municipal. Piense que a veces no se permite vender la vivienda sin la plaza de garaje anexa y por lo tanto puede tener problemas el día de mañana con la venta de la vivienda. Además, deberá consultar a su administrador o mirar en los estatutos, quizá reflejen la necesidad de contar con la autorización de la comunidad de propietarios. 2) El piso y la plaza son diferentes fincas registrales. Si es así, puedes vender la plaza de garaje sin problema. En una misma escritura pueden figurar diferentes fincas. Por ejemplo, en una escritura de aceptación de herencia figuran (si los tuviese) todos los inmuebles del difunto, y los herederos pueden venderlos por separado. Es el mismo caso si comprara en una promoción un piso y dos plazas de garaje: puede vender por separado las plazas ya que son elementos que figuran como fincas registrales independientes aunque las compraras juntas y figuren en la misma escritura. Tengo un piso al 50 con mi mujer en el que no residimos. Siempre quisimos venderlo pero ella padece alzhéimer y no puede dar su consentimiento. ¿Qué debo hacer? CONSULTA DE JOSÉ DE LA PAZ Cuando una persona llega a una situación en la que no puede valerse por sí misma, lo que procede es incapacitarla. Esto se hace a través del juzgado. El procedimiento es sencillo, pero hay que aportar como prueba los informes médicos que acrediten la situación. El juez hará comprobaciones y citará a parientes cercanos. El Ministerio Fiscal velará por los intereses del presunto incapaz. Se procederá a nombrar un tutor que suele elegirse entre los parientes cercanos. Existiendo cónyuge lo lógico es que el tutor sea él si se está en plenitud de facultades. Además, si se quiere vender el inmueble será necesario pedir autorización expresa para ello al juzgado, explicando al juez las razones de la venta y en qué se va a beneficiar el incapaz. Si hay un comprador interesado es conveniente aportar al juez la documentación, así como un informe de valoración que acredite que el precio ofrecido se adapta al valor de mercado y evitar así que el bien salga a subasta. pietarios de abajo le habían avisado de una fuga de agua que les estaba inundando el piso. ¿Puede hacerlo sin avisarme? CONSULTA DE ÓSCAR SANZ RESPONDE FERRAN FONT, DIRECTOR DEL GABINETE DE ESTUDIOS DE PISOS. COM Alquiler El otro día al abrir la puerta de mi casa encontré a mi casero dentro. Me dijo que necesitaba entrar porque los pro- Ante la duda de si el propietario del piso en el que vivo como inquilino puede entrar o no, la respuesta es rotundamente negativa. Tras haber firmado el contrato de alquiler, el propietario del piso no puede entrar en la casa. Esto es así hasta en el caso hipotético de que en el contrato de alquiler figurara una cláusula otorgando permiso, algo ilegal. El propietario necesita autorización expresa del inquilino, y debe pedirse de forma puntual y con antelación. También podría entrar bajo orden judicial. Si el propietario entrara sin nuestro consentimiento o sin haber preguntado antes, sería un acto denunciable y se enfrentaría a un delito de allanamiento de morada, que puede castigarse con penas de prisión de 6 meses a 2 años. No obstante, en un caso de emergencia como el planteado, el primer paso es que el dueño haga todo lo posible por localizar al inquilino. No obstante, ante una urgencia de este tipo, donde hay que actuar cuanto antes, debe utilizarse el sentido común con el fin de evitar males mayores. En virtud del artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal la instalación de servicios comunes de interés general, como es el caso de la piscina, requerirá la adopción del acuerdo por las 3 5 partes de la totalidad de propietarios y cuotas. El criterio adoptado por la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales del CAFMadrid, atendiendo a la exposición de motivos de la última reforma de la LPH, en base a facilitar la adopción de acuerdos en las comunidades, es aplicar lo dispuesto en el art. 17.8 de la LPH. Así, será necesario adoptar un acuerdo al menos por los presentes el día de la junta y en el plazo de los 30 días siguientes a la notificación del acuerdo, los ausentes podrán manifestar su discrepancia. Los propietarios que no lo hagan dentro de este plazo, su voto se computa favorable al acuerdo adoptado en la junta (se suman al de los votos a favor del acuerdo) Transcurrido este plazo y realizando el cómputo de los votos si se ha alcanzado el citado quorum, el acuerdo será válido. Los gastos serán distribuidos entre los propietarios conforme a su coeficiente de participación. A los propietarios que hayan votado en contra, si el importe supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, no se les podrá imputar el pago del gasto. Una sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo, de 27 de septiembre de 2017, viene a ratificar este criterio. Cinco fraudes habituales cuando se alquila un piso POR PISOS. COM Alquilar una vivienda para pasar unos días de relax frente al mar puede convertirse en una pesadilla. Todos conocemos alguna historia en la que el protagonista llega por fin a la playa y se da cuenta de que la vivienda por la que ha pagado una buena suma al final no existe. Cuando el inmueble en cuestión se busca a través de internet hay que tener especial cuidado. Estos son algunos de los fraudes más habituales: 1. El casero extranjero. El timo online es bastante común. Consiste en la publicación de un anuncio con un inmueble en alquiler cuyo rasgo principal es el carácter irresistible de su precio. Los estafadores enganchan al interesado con una renta atractiva, poniendo un teléfono de otro país y argumentando que la vivienda no se puede visitar por- que el dueño vive fuera de España. De hecho, el único medio para comunicarse con él suele ser el e- mail. El objetivo es que el incauto realice una transferencia a modo de señal, y después, desaparecer sin dejar rastro. 2. El piso de diseño. Otra de las modalidades que mayor número de fraudes concentran en apartamentos turísticos en la costa son los anuncios con fotos demasiado perfectas para ser reales. Un salón con muebles de firma y obras de arte, una cocina con equipamiento de alta gama, impresionantes vistas al mar... y un precio de alquiler demasiado asequible. Es importante fijarse en viviendas con imágenes que no parezcan profesionales y con un alquiler que se corresponda con la realidad del mercado. 3. Cobro por adelantado. Muchos delitos relacionados con el alquiler de vivienda se cometen exigiendo al inquilino el pago por adelantado. Exigir una señal es legal, pero este adelanto siempre se mueve entre el 30 y el 50 del coste total, dado que su fin es la reserva. Es un importe con el que el dueño se asegura que, si no se formaliza el alquiler, cuente con una compensación. Si pide el cien por cien sin haber puesto un pie en el apartamento, sospecha. 4. Adiós a la fianza. Aunque es más habitual dentro del alquiler de larga duración, el alquiler puntual también pue- de estar vinculado a una fianza. Es por ello que el propietario puede negarse a devolverla argumentando que hay desperfectos en la vivienda tras la estancia. Este depósito debe ser devuelto en las mismas condiciones en las que fue entregado, constatando que no ha habido incumplimiento de contrato en cuanto a tiempo y suministros y que los daños provocados han sido producto del uso ordinario de los mismos. 5. Esperando al mensajero. Otra de las estafas que ha subido de forma espectacular es la de la entrega de llaves vía mensajero. Este timo consiste en que, tras la formalización del acuerdo entre las partes y el pago de la señal, el propietario se excusa ante el inquilino diciéndole que no puede llevarle las llaves en persona, por lo que las mandará a través de mensajero. Pero el inquilino nunca llega a ver las llaves. A veces, ha habido casos en los que el dueño avisa de que va a dejar las llaves en un bar cerca del apartamento. La sorpresa es que, al llegar allí, el bar ni siquiera existe.