ABC MADRID 24-11-2017 página 60

60 INMOBILIARIO VIERNES, 24 DE NOVIEMBRE DE 2017 abc. es economia inmobiliario ABC Venta Firmé un contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria para vender mi piso, pero la cosa no funciona. ¿Puedo anular el contrato antes del plazo acordado? CONSULTA DE JUAN VALERO RESPONDE ASUNCIÓN SANTOS, ABOGADA DE LEGÁLITAS Consultorio Envíe sus preguntas a elasesor abc. es o a Diario ABC. Juan Ignacio Luca de Tena, 7, 28027 Madrid. Consulte las respuestas en www. abc. es economia inmobiliario RESPONDE JOSÉ RAMÓN LEAL ORTUÑO, RESPONSABLE COMERCIAL DEL GRUPO INMOBILIARIO CADBE mendamos que se convoque la correspondiente Junta a tales efectos. El presidente de mi comunidad se niega a firmar el acta de la última junta. ¿Qué podemos hacer? CONSULTA DE RAQUEL DEL HIERRO RESPONDE PATRICIA BRIONES, ASESORA JURÍDICA DEL COLEGIO PROFESIONAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE MADRID Los agentes de la propiedad inmobiliaria realizan labores de mediación para la conclusión de un determinado contrato relativo a un inmueble, como el de compraventa entre el vendedor y los posibles compradores. Si se pacta la exclusiva el propietario del inmueble cede la gestión de la búsqueda de comprador a una agencia, y no puede entregar la gestión de la venta de ese inmueble a otros mediadores. El encargo de venta en exclusiva debe constar necesariamente por escrito, y además debe acotarse el plazo de duración de la exclusiva, pues la jurisprudencia entiende que la exclusiva no puede tener una duración indefinida, sino que ha de estar limitada en el tiempo. Hay jurisprudencia que entiende que el pacto de venta en exclusiva implica que el vendedor no podría, durante el plazo estipulado encargar la venta de ese inmueble a otras agencias, pero no que no pueda actuar por su cuenta. Propietarios Soy el presidente de mi comunidad y quiero cancelar una cuenta bancaria que ya no se usa. ¿Debo convocar una junta que lo apruebe? CONSULTA DE MOISÉS ARAMBURU RESPONDE MARIO LEDESMA, DIRECTOR DEL ÁREA INMOBILIARIA DE CRITERIO ABOGADOS Compra ¿Puedo comprar una vivienda y ponerla a nombre de mi hijo menor de edad? CONSULTA DE JOSÉ ANTONIO BRAVO SANZ Es perfectamente posible, y sobre todo presumiendo que la adquisición de este bien inmueble a nombre del menor no le va a suponer, a priori, perjuicio alguno, pero actuando usted como su representante legal, ya que como menor de edad no emancipado que es, necesita y requiere la patria potestad de sus padres (artículo 154 del Código Civil, artículo 162 y siguientes) No obstante, también es necesario apuntar que la capacidad de obrar plena se adquiere con la mayoría de edad y esta no llega hasta los 18 años, por lo que de dicho bien no se podrá disponer hasta su mayoría de edad, o mediante el nombramiento de un defensor judicial y con intervención del ministerio fiscal a quien habrá de justificarle donde irán a parar los ingresos obtenidos como consecuencia de dicha disposición. Cuestión de otra índole es la posible exigencia por parte del notario en cuanto a poder acreditar el origen de este dinero o las posibles repercusiones fiscales de titularizar un bien a nombre de un menor, ya que si ese menor carece de medios económicos propios para comprar esa vivienda se entenderá que existe una donación sujeta al impuesto sobre donaciones. Según la Ley de Propiedad Horizontal, al presidente le corresponden la representación de la comunidad en los asuntos en los que le afecte, tanto en juicio, como fuera de él. Que ostente la representación de la comunidad, no quiere decir que pueda actuar libremente en su nombre. Es más, únicamente puede ejecutar aquellos acuerdos que se hubieren adoptado previamente a través de la Junta de Propietarios. De lo contrario, como lo que el presidente suscribe fuera de la comunidad vincula a la misma, esta le puede exigir responsabilidad por su negligencia, o por actuar fuera de las instrucciones en lo que la Junta le hubiere delegado. Por ello, todo acto que el presidente de la comunidad de propietarios vaya a efectuar debe ir sujeto a un acuerdo previo tomado mediante Junta de Propietarios, incluido, cerrar una cuenta bancaria. Por lo que le reco- La Ley de Propiedad Horizontal exige que el acta debe ir firmada por el secretario y por el presidente. Ahora bien, si el presidente se niega de forma reiterada a firmar el acta, el secretarioadministrador podrá incluir al finalizar la misma una diligencia de subsanación expresiva de la causa por la cual el acta no está firmada por el presidente. En la próxima junta que se celebre serán los propietarios quienes deberán ratificar este defecto formal del acta aprobando o no la misma por mayoría simple. Alquiler ¿Tengo que avisar al dueño de mi piso de alquiler si quiero cambiar la cerradura? CONSULTA DE JAVIER URÍA RESPONDE FERRÁN FONT, DIRECTOR DEL GABINETE DE ESTUDIOS DE PISOS. COM Como inquilino, cambiar la cerradura de un piso de alquiler no solo es totalmente legal, sino que es totalmente recomendable, dado que el antiguo habitante de la casa puede conservar las llaves. Además, no se tiene la obligación de avisar al dueño del piso, dado que la vivienda ahora es es para uso y disfrute del nuevo inquilino, por lo tanto, el propietario no puede acceder a tu vivienda en ningún caso sin tu consentimiento expreso. Consejos para exprimir al máximo la visita a un piso POR PISOS. COM Cuando se decide dar el paso y convertirse en propietario de una vivienda de segunda mano, se inicia una ineludible ronda de visitas a inmuebles en venta. En función de la zona de interés y de las características que se estén buscando, habrá más o menos oferta. Lo que está claro es que esta fase debe afrontarse con el convencimiento de que la próxima puerta que se abra será la de nuestra futura casa: 1. Paciencia infinita. Olvídese de las prisas, que nunca son buenas consejeras. Debe tener el suficiente tiempo para fijarse en todos los detalles y para preguntar todas las dudas que surjan. Se calcula que una visita eficaz suele tener una duración que gira en torno a la media hora. Recuerde que es la inversión más importante que va a realizar, así que no se sientas incómodo si el vendedor muestra síntomas de impaciencia. 2. Segundas opiniones. Si la compra es en pareja, resulta esencial que sean los dos juntos los que realicen la visita, pero incluso si se trata de una compra en solitario, siempre es mejor asistir a las citas en compañía. Es sabido que cuatro ojos siempre ven más que dos, y lo que a usted se le puede pasar por alto, a un amigo o familiar le parece sin embargo de lo más evidente. 3. De día y de noche. Las horas de visita también son importantes, así como el día de la semana. En las horas centrales del día, nos daremos cuenta de si la cantidad de luz natural que entra en la vivienda nos satisface. Igualmente, hacer la visita en fin de semana nos permitirá hacernos una idea de si aspectos como el ocio o la actividad comercial de la zona serán un problema a la hora de comprar la vivienda. 4. Papeles en regla. La distribución, el equipamiento o los metros cuadrados son factores decisivos, pero también lo es que la documentación del inmueble esté disponible. Debemos pedirle al vendedor el cer- tificado energético, además de asegurarnos de que esté al día respecto al pago de impuestos como el IBI o las cuotas ordinarias y extraordinarias de la comunidad de vecinos. 5. Probarlo todo. Como potencial comprador y próximo habitante de la casa en cuestión, hay que asegurarse que todo funciona correctamente, y la única forma de hacerlo es comprobarlo de forma práctica: tocar el timbre del portal y de la puerta, usar el ascensor, abrir los grifos, tirar la cadena del inodoro, encender la caldera, abrir las ventanas, encender las luces, subir y bajar las persianas y comprobar la puerta del garaje si lo tiene.