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54 ECONOMÍA LUNES, 24 DE FEBRERO DE 2014 abc. es economia ABC EL QUINTO EN DISCORDIA POR JOSÉ RAMÓN ITURRIAGA ¡CÓMO NOS GUSTA EL LADRILLO! ¿Es ya el sector inmobiliario una oportunidad de inversión? Tanto la experiencia reciente como los riesgos e incertidumbres que están todavía sobre la mesa aconsejan prudencia Inversión en vivienda en España desde 2001 En de variación 10 5 0- 5 H ace unos días tuve la suerte de asistir a una interesante conferencia en la que Fernando Encinar, CEO de idealista. com y Juan Fernández Aceytuno, de Sociedad de Tasación, hicieron un completo repaso a la situación actual del sector inmobiliario español. En el auditorio no cabía un alfiler y la expectación en el tendido fue la propia de los días grandes. ¡Hay que ver cómo nos pone el ladrillo! Es algo consustancial a la cultura española: en cuanto tenemos dos duros ya estamos deseando enterrarlos en cuatro paredes que podamos tocar. Muchos datos de dónde estamos y opiniones de peso sobre hacia dónde vamos. El de dónde venimos lo tenemos todos más o menos claro y, como uno de los ponentes recordó parafraseando a Caballero Bonald, somos el tiempo que nos queda Estamos en los últimos coletazos de un enorme ajuste que, a diferencia de los países anglosajones, ha durado mucho por la dificultad que tenemos en España de encajar las caídas de precios. De tanto repetirnos aquello de cómprate una casa nuestras madres han logrado que nos lo creamos. Encinar señalaba a nuestras queridas madres como una de las principales causas de la burbuja inmobiliaria y quizá no le falte razón. -10- 15- 20- 25 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Número de compraventas de viviendas Serie desestacionalizada, variación acumulada 100 90 80 70 60 50 40 30 20 Jul. Ene. Jul. Ene. Jul. Ene. Jul. Ene. Jul. Ene. Jul. Ene. Jul. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ¿Invierto ya? Todo lo anterior permite llegar a alguna conclusión. O, planteándolo de otra forma, ¿es ya el sector inmobiliario una oportunidad de inversión? Y no es fácil responder sin establecer diferentes supuestos o escenarios. Resulta imprescindible distinguir entre distintos tipos de inversores. No es lo mismo una persona física que quiere su casa que un inversor que busca un lote de inmuebles para alquiler o un suelo para promoción. En el primer caso, no es raro que el componente emocional pese más que el financiero y que por tanto las personas tomen decisiones de compra independientemente de su sentido económico. Además, en este primer caso, hay que analizar las posibilidades de financiación y las condiciones de la misma. Todo apunta a que los bancos van a prestar más este año. En el entorno actual de apetito por el riesgo España, los bancos van a volver a emitir cédulas hipotecarias y en los próximos meses veremos cómo abren la mano tanto en la concesión como en las condiciones. En el segundo caso, el del inversor institucional, hay que valorar la potencialidad del sector como activo de inversión y para ello será clave el nuevo marco regulatorio que verá la luz en los próximos meses. También hay que tener en cuenta que las leyes no están, desgraciadamente, escritas en bronce y hay que valorar el riesgo de posibles modificaciones legales y, encima, con retroactividad pueden hablar con los inversores en renovables si tienen alguna duda al respecto En definitiva, tanto la experiencia reciente como los muchos riesgos e incertidumbres que todavía están sobre la mesa deberían servir para que nos pensáramos dos veces volver a meter la patita en el campo inmobiliario a pesar del corte de pelo que han experimentado. No podemos olvidar que en la inversión en inmuebles asumimos mucho riesgo de por sí y que los tiempos del todo vale se han ido para no volver. Probablemente existan oportunidades interesantes de inversión en el sector pero éstas no son obvias y para aprovecharlas, tal y como están las cosas, hay que ser un profesional del sector. Índice jul- 2007 100 A dónde vamos Por otro lado, las cinco variables que determinan la evolución de la demanda de inmuebles- -empleo, fiscalidad, IVA, alquiler y saldo migratorio- -no permiten anticipar repuntes generalizados. Es más, hay zonas que pueden acabar convertidas en parques temáticos inmobiliarios Al parecer, la gran transformación que vamos a vivir durante los próximos años es pasar de un mercado dominado por la vivienda en propiedad a uno con una relación compra- alquiler más razonable. Los expertos apuntaron hacia dos factores como detonantes de este cambio. En primer lugar, un cambio en los hábitos de compra de las nuevas generaciones como consecuencia de la larga crisis que vivimos. Es evidente que haber sobrevivido a la recesión de los últimos años cambia el planteamiento vital de los jóvenes, se ponen una boina tal y como apuntaba uno de los expertos, y por supuesto afectará a una decisión tan importante como es la compra de una casa. Y en segundo lugar, también como consecuencia de esta crisis, desterrarán de una vez por todas el manido mantra de que el precio de las casa nunca baja. Alquilar no es tirar el dinero y hay mucha gente viviendo en una casa que vale menos- -en algunos casos mucho menos- -de lo que valía cuando se adquirió. Dónde estamos Ante la pregunta de si el precio ha tocado suelo o no, la respuesta fue un sí pero no A estas alturas de la película hay que discriminar por zonas geográficas ya que en unas los precios ya se han estabilizado y en otras no. Ahora, no todo el sector camina de la mano como sí sucedía antes de la crisis. Subía lo mismo un garaje en Almendralejo que un local en Denia o un piso en el Pau de Vallecas Como decía, ya hay zonas con precios estables pero no se puede generalizar. El precio de las casas cae y ¡vaya si cae! Desde máximos ha corregido más de un cincuenta por ciento y se ha comido toda la revalorización que ha sufrido el sector desde el año 2002 hasta el año 2007. El stock de vivienda vacía debe situarse cerca de un millón cuatrocientos mil inmuebles, es decir, aproximadamente el doble de lo que reconocen las cifras oficiales. El tiempo medio que se tarda en vender una casa es superior a los dos años y, según las sensaciones de los ponentes, las operaciones que se cierran actualmente lo hacen con un descuento del quince por ciento respecto al precio de mercado- -esto es, el que aparece en la página web o en el periódico- Además, un tercio de las transacciones se realizan al contado.