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ABC DOMINGO 13 s 1 s 2008 Ahorro e Inversión ECONOMÍAyNEGOCIOS 49 Leonardo Lara Gestor de fondos de Metagestión A las inmobiliarias aún les quedan muchos meses de calvario Pese a los retrocesos que han sufrido en sus cotizaciones, todavía no es el momento de entrar en estos valores porque seguirán registrando pérdidas durante este año CRISTINA VALLEJO MI CARTERA DE INVERSIÓN MADRID. El ladrillo ha sido el motor de la economía española y, también, de la Bolsa doméstica. Ahora que comienza a flaquear, tanto los indicadores macro como el mercado bursátil español comienzan a dar síntomas de agotamiento. El sector inmobiliario ha pasado de ser el estrella a estrellarse. Pero, tal y como recuerda José Ramón Iturriaga, de Abante Asesores, ha sido la crónica de una muerte anunciada. Porque los analistas llevaban mucho tiempo advirtiendo de que las valoraciones de estas empresas no estaban justificadas. A la sobrevaloración de las acciones de estas compañías hay que añadir la desaceleración del mercado inmobiliario en España (se habla, incluso, de bajadas de precios) el estallido de la crisis de liquidez y el endurecimiento de las condiciones del crédito. Desde el desplome de Astroc, hace poco menos de un año, todas estas compañías han registrado fuertes descensos. ¿Cuánto tiempo tardarán estas empresas en ver la luz al final del túnel? Los diagnósticos más optimistas, como el que realiza Martí Pachamé, apuntan que podríamos ver recuperaciones de precios en las acciones de estas empresas ya en el año 2008: Durante el primer trimestre aflorarán todas las malas noticias que tengan que ver con el sector inmobiliario. El segundo y el tercer trimestre serán de sosegamiento y a partir del cuarto podremos asistir a una reactivación de sus cotizaciones Por eso, los analistas apuntan que no es el momento de ir de SEPARAR EL GRANO DE LA PAJA l sector inmobiliario ha sido capaz de lo mejor y está siendo capaz de lo peor. La inmobiliaria más famosa (Astroc) salió a 6,4 y llegó a alcanzar los 74 euros por acción. Eso significó más de un 1.000 de revalorización. Hoy cotiza a alrededor de 3,20 y ha perdido cerca de un 96 desde máximos. Es la Terra del siglo XXI, y la razón de que haya ocurrido todo esto es no analizar fundamentalmente la compañía antes de invertir en ella. A finales de diciembre de 2006 los fundamentales avisaban: ratio PER por encima de 60 veces (cuando su media histórica era de 15 veces) y el ratio Precio sobre Ventas (que nos enseña el crecimiento real de la compañía) llegó a estar en 40 veces, cuando su media eran menos de 5 veces. Su modelo de negocio no daba para tanto. Ahora los ratios se encuentran algo por debajo de la media histórica y, desde el punto de vista fundamental (cotiza un 40 por debajo del, valor contable de sus activos) se podría estar pensando en invertir en ella, pero el modelo no es atractivo por la volatilidad en el precio del suelo, además de la situación macroeconómica actual. Los modelos de negocio más estables son los de Realia y Testa Inmuebles. Ambas formaban parte de FCC y Sacyr respectivamente; se dedican al alquiler de inmuebles tanto residenciales como comerciales, locales, oficinas... promociones muy selectivas en tamaño, localización y diversificación geográfica. Renta Corporación, Inmobiliaria Colonial y Metrovacesa estarían en la parte intermedia en cuanto a estabilidad de negocio se refiere. La primera compra fincas, las rehabilita y luego las vende; la segunda alquila, promociona y vende; mientras que la tercera alquila oficinas y locales comerciales. Como modelos menos estables o puras promotoras de pisos se encontrarían empresas como Fadesa, Astroc, Reyal Urbis, Inbesós o AISA. Para que vuelva la cordura al sector lo fundamental es reducir la deuda, purgando los excesos con ventas de activos y ello nos llevará a encontrar el suelo para invertir sin sustos. Colonial es el ejemplo más cercano. Cotiza con descuento pero todavía muy endeudada. E Cotización en base 100 LOS PRINCIPALES PROTAGONISTAS DE LOS SUSTOS INMOBILIARIOS Renta Corporación 150 100 50 0 Inmocaral Colonial Astroc Ene. Feb. Mar. Abr. May. Jun. 2007 Jul. Ago. Sep. Sep. Sep. Sep. E. 08 A la sobrevaloración de las acciones de estas compañías hay que añadir la desaceleración del precio de los pisos Hay analistas que opinan que ya a finales de 2008 pueden comenzar a despuntar sus cotizaciones rebajas en el sector inmobiliario tal y como asegura Iturriaga. Y Patricia García, analista de Banco Urquijo, coincide con este diagnóstico: El ciclo de contracción que sufre el sector inmobiliario es demasiado joven y no esperamos que a corto plazo las Bolsas apuesten por estas compañías Iturriaga considera que aún se tardarán entre dos y tres años antes de que se pueda realizar la valoración correcta de los activos de estas empresas y antes de que los inversores puedan tener una referencia lo más aproximada posible a un precio objetivo para estas acciones. Muchos analistas aseguraban, sin embargo, que no había que Ruptura de algunos mitos meter a todo el sector en un mismo saco, que había que discriminar. A su juicio, sólo las promotoras y más dependientes del sector inmobiliario residencial sufrirían. Las que tengan ingresos más recurrentes, por su carácter patrimonialista o por dedicarse al negocio de la rehabilitación estarían al margen del estallido de la burbuja inmobiliaria. Incluso, a algunas empresas les salvaría su esfuerzo por diversificarse geográficamente, sobre todo a los países emergentes. Pero parece que tampoco: El entorno macroeconómico y la esperada serie de malos datos estadísticos durante los próximos meses harán que permanezca el sentimiento negativo en el sector y el escaso interés de los inversores explican desde Fortis. En las dos últimas semanas se ha roto también ese mito: en este periodo, Inmocaral Colonial ha registrado un retroceso de más de un 50 en lo que llevamos de ejercicio. Y eso que el 80 de su negocio depende de la actividad patrimonial. Pero los problemas de esta compañía se deben a su endeudamiento y, también, al de sus accionistas, que han tenido que deshacer posiciones y han dejado de ejercer la labor de sostenedores de sus títulos. Renta Corporación tampoco se ha salvado de la crisis. Y eso que su negocio se basa en la compra de inmuebles para su posterior rehabilitación y venta. Ésta es una compañía de calidad. Pero su negocio tiene un gran problema de iliquidez en este contexto: no hay compradores interesados en el mercado inmobiliario explica Emilio Rotondo, de Fortis. Y hay quien apunta que Martinsa- Fadesa puede ser la próxima en dar otro sobresalto: Es una compañía con un elevado nivel de riesgo, sobre todo después de la fusión apunta Rotondo. Realia, la compañía inmobiliaria con más calidad ¿Es posible que haya alguna compañía inmobiliaria que se salve del estallido de la burbuja inmobiliaria? La única compañía que, de momento, recibe recomendaciones mayoritarias de comprar es Realia. Así, de los cinco últimos analistas consultados por Bloomberg, los cinco aconsejan entrar en el valor. Ibersecurities, por ejemplo, sitúa el precio objetivo de sus títulos en los 7,65 euros, lo que le otorga un potencial del 26,44 con respecto al precio de cierre del jueves. Según Emilio Rotondo, analista de Fortis Bank, el factor que le anima a tener confianza en esta compañía es su equipo gestor. Además, el hecho de que su negocio dependa al 50 de su COTIZACIÓN DE REALIA DESDE SU DEBUT Cotización en euros 6,6 6,4 6,2 6,0 Jun. Jul. Ago. Sep. 2007 Oct. Nov. Dic. E. 08 negocio patrimonial y de promoción. Realia es una compañía saneada y sus activos tienen mucha calidad apunta José Ramón Iturriaga, de Abante. Aunque sólo es la tuerta en el reino de los ciegos matiza Iturriaga. Algunos analistas se atreven a apuntar que Inmocaral Colonial ha sufrido un castigo excesivo, injustificado, con lo que podría haberse quedado barata. En cualquier caso, los analistas recomiendan esperar para entrar en cualquiera de estas empresas. Aunque tengan calidad y estén infravaloradas, el sentimiento con respecto a este sector continúa siendo muy negativo.