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40 ECONOMÍA LUNES 5 s 11 s 2007 ABC Suelo, impuestos y gestiones son casi todo el precio de un piso La farragosa cadena del ladrillo ha encarecido de forma artificial el precio final de los pisos, hasta el punto de que sólo un 30 corresponde al coste de construcción POR MARIO SÁNCHEZ GUILLÉN MADRID. ¿Cuánto vale realmente un piso de, pongamos, 300.000 euros (50 millones de pesetas) ¿Qué parte del valor final corresponde al coste del suelo, cuál a la construcción y cuál a la gestión inmobiliaria? ¿Sería posible vender pisos más baratos si cada uno de los eslabones de la cadena del ladrillo- -dueños del suelo, promotoras, constructoras e inmobiliarias- -recortara un poco sus márgenes de beneficio? Al parecer, sí. Por lo menos eso es lo que piensa, y lo que lleva a la práctica, José Moreno, el presidente de una cooperativa promotora que lleva varios años vendiendo pisos en Fuenlabrada, ciudad de casi 200.000 habitantes en el cinturón sur de Madrid. Los pisos (de protección oficial) que vende Moreno, previa inscripción en la bolsa de vivienda municipal, no sobrepasan los 107.000 euros (para dúplex) los 90.000 euros para los de cuatro habitaciones y 84.000 euros para los más pequeños, de 72 metros cuadrados. Todos ellos en solares comunitarios con garaje, trastero y hasta piscina. Esta fórmula es perfectamente posible, según el profesor del Instituto de Práctica Empresarial (IPE) José Antonio Pérez, quien asegura a ABC que el precio medio, sin hablar de suelo, que cuesta la construcción de una vivienda de 100 metros cuadrados ronda los 100.000 euros de media, y además es el mismo en todos los rincones de España Pero a este coste hay que añadir un buen número de suplementos y gastos que acaban haciendo que los pisos se vendan de media entre tres y cinco veces por encima de su coste de construcción. Es la larga cadena del ladrillo, en la que el gran perjudicado es el comprador final. SUELO LOS DISTINTOS COMPONENTES DEL PRECIO FINAL DE LA VIVIENDA Porcentajes aproximados basados en la media del mercado Precio del suelo Coste de materiales y construcción Promoción Impuestos, y gestión licencias inmobiliaria y otros recargos Su precio se ha multiplicado por 10 en estos años, y puede significar hasta dos tercios del coste final CONSTRUCCIÓN 40 30 20 %10 Salvo pequeñas oscilaciones por las materias primas, su coste es estable y no muy elevado El suelo, primero en dispararse La materia prima original, el suelo, ha sido la primera en dispararse, como confirma José Antonio Pérez: en esta década su precio ha llegado a multiplicarse hasta por 10, de tal forma que de pasar a suponer un tercio del precio total del inmueble, hoy podría llegar a representar hasta dos tercios Hay promotores que, en previsión de obtener grandes beneficios, han comprado suelo a unos precios en ocasiones muy elevados, por lo que ya no pueden aceptar precios finales de venta que no les permitan al menos recuperar la inversión. Además, las administraciones públicas podrían haber intervenido en el mercado y solucionado el problema con leyes de expropiación y declarando el patrimonio público del suelo como se hace en Europa en palabras de Pérez. Pero se ha hecho justo lo contrario, pues han sido los ayuntamientos los que con subastas libres han vendido el suelo lo más caro posible para financiarse. En contra de lo que podría parecer, la construcción física de una vivienda no supone un gran recargo sobre su precio final. De hecho, los materiales y la construcción han sido el único eslabón de la cadena del ladrillo que han seguido una evolución de precios más o menos lógica, afectada tan sólo por alguna crisis puntual en los mercados internacionales. Sin embargo, sí que hay costes adicionales, como los honorarios de arquitectos, abogados, y los gastos financieros, que podrían aumentar el precio final de un piso en otros 50.000 euros. Otro buen pellizco que enca- rece las viviendas se lo lleva Hacienda, con recargos y tasas varios que suponen un 10 del precio final. Tanto la obra nueva como la de segunda mano se ven afectada, ya que, por ejemplo, sólo cambiar una casa de nombre ya supone un coste de alrededor del 10 del precio total, un gravamen que ha provocado que el parón se haya trasladado también al mercado de segunda mano. Finalmente, viene el último recargo: la empresa inmobiliaria que se encarga de vender el piso, y que puede coincidir o no con la promotora que compró el suelo (casi nunca con la constructora) En la última década, estas empresas han tenido márgenes de beneficio casi nunca inferiores al 20 de tal forma que del citado piso de 300.000 euros, al menos 60.000 serían el beneficio directo de quien lo vende. El promotor de Fuenlabrada, que pretende seguir con su fórmula de pisos baratos por otras localidades del sur de Madrid, se lleva un 3,8 un porcentaje con el que gana un buen dinero y que permite que sus viviendas sean las más baratas del mercado. Su beneficio no sólo es bajo, sino que dice que lo reducirá al 2 en sus próximas promociones. Y, por supuesto, no podemos olvidar a los advenedizos en palabras de Pérez, que son los que han comprado viviendas para especular y no para vivir en ellas, o los empresarios que no pertenecían al sector antes de 1992 sino que han hecho negocio gracias a la situación específica que hemos vivido Con pocas promociones, ganaron mucho dinero, debido a que no manejan una planificación a largo plazo de su sector. Ahora, la situación ha llegado al límite, aunque según Pérez el problema no estriba en el precio total de la vivienda, sino en el endurecimiento de las condiciones de crédito. Los tipos han subido y los plazos de amortización ya no funcionan. La capacidad de pago sólo podrá subir si los sueldos suben. ABC Inmobiliarias: el último pago Juan Velarde Fuertes ¿SE RECTIFICA EL DISPARATE? n artículo de Rubén Estella en El Economista de 12 de octubre de 2007, de algún modo ratificado con las declaraciones del Ministro de Industria a El Mundo el 14 de octubre de 2007, señala que en el primer borrador de planificación energética que se está preparando hasta el año 2017... (se) mantiene la misma capacidad de generación con... tecnología (nuclear) que la actual Quizá Clos, ha visto claro, des- U pués de ser, los sucesivos gobiernos socialistas recalcitrantes en el error del parón nuclear de González, ampliado por Rodríguez Zapatero en el debate sobre el estado de la Nación en 2006. Estas iconoclastias- -en este caso de nucleares- -siempre, desde tiempos de Amenofis IV son fuente de problemas y de rectificaciones. En este caso por nuestra gigantesca dependencia energética del exterior. Sin ir más lejos, desde 1998 ésta ha crecido espectacularmente. Ese año venía del exterior el 73,9 de nuestra energía primaria, según Energía 2006 que edita Foro Nuclear. En 2006, según Lucila Izquierdo Rocha, de Ciemat, en su magnífico artículo Energía nuclear, un futuro razonado en Cuadernos de Información Económica mayo- junio 2007, se llegó al 85 La dependencia de la media de la Unión Europea de los 27 es del 52,99 Y ésta no es mayor en España, a causa de la nuclear. Respecto al total generado de energía primaria, la nuclear supuso en España en 2006 el 55,6 El apagón californiano sería pequeño al lado del nuestro con una liquidación de estas centrales. Recordemos, además, que el petróleo y el gas natural- -sobre esto ofrece un gráfico perfecto Juan Rosell en su libro ¿Y después del petróleo, qué? (Ediciones Deusto, 2007) -están fuertemente cartelizados. Además, el gas, que tanto ilusionó a algunos, se genera en territorios inseguros. Bastan dos nombres: Argelia y Nigeria. El carbón se vende también en mercados cuasioligopolísticos, dominados por productores del Hemisferio Sur. Además, con el Premio Nobel a Al Gore y al Intergovernmental Panel on Climate Change (IPCC) estamos en plena adoración a la persecu- ción de los GEI (gases de efecto invernadero) Véase sobre esta repercusión el Financial Times de 13 14 de octubre de 2007. Las famosas energías renovables, al ser muy caras, y como por ello empeoran precios y costes, o bien exigen subvenciones que complican el gasto público, nunca tendrán más que un papel muy secundario. No queda más que la energía nuclear. El daño causado a España y su economía a partir del citado parón nuclear de 1982 no es para contado. Si efectivamente Clos rectificase, aunque tarde comenzaría a verse alguna salida del túnel en el que nos habíamos metido. ¿O es que ahora mismo no nos golpea a todos el encarecimiento energético? El ataque a lo nuclear fue una reacción demagógica. Como dice Ortega y Gasset en La rebelión de las masas los demagogos han sido los grandes estranguladores de civilizaciones