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ABC DOMINGO 27- -5- -2007 En portada s El fin del boom inmobiliario ECONOMÍAyNEGOCIOS 45 Federico Prades Asociación Española de Banca Los riesgos para las entidades financieras son muy limitados porque las hipotecas son poco más del 10 de su negocio inmobiliario. Las subidas de precios se moderan y la demanda también. El riesgo está, según se apuntaba en ese informe, en que la construcción de nuevas viviendas no se reduzca y la oferta, por tanto, se mantenga. Eso sí podría producir una sobreoferta, pero no parece ser el escenario más probable. A este posible desfase entre la desaceleración de la demanda y la construcción de viviendas nuevas se ha referido también recientemente el presidente de la Confederación de Cajas de Ahorros, Juan Ramón Quintás, quién ha apuntado incluso a una contracción en el sector de la construcción. Quintás, que ha augurado un estancamiento de los precios de la vivienda en 2008, cree que los tiempos que vienen van a ser más duros para las cajas, que ya han empezado a notar un repunte de la morosidad por la subida de tipos de interés. Desde la Asociación Española de Banca (AEB) Federico Prades asegura que dentro del ciclo expansivo más largo de nuestra historia reciente, la contribución de la construcción al crecimiento y a la creación de empleo ha sido de una enorme importancia. En los últimos cinco años se han construido cerca de 3,5 millones de nuevas viviendas, se ha aportado casi un 30 del crecimiento del PIB y se han generado 650.000 puestos de trabajo. Esto ha sido posible por factores demográficos como el incremento de la población; el descenso de los tipos de interés; la ampliación de nuevos instrumentos y fórmulas de financiación, la inversión por parte de no residentes. Estas tendencias, MEDIA ANUAL DE LOS TIPOS DE LAS HIPOTECAS En porcentaje 12 2007. Datos mensuales 6 11,07 10 5 4,811 4,890 4,975 5,008 10,00 8 4 Desfase demanda- construcción 6,91 6 5,76 4,72 4,78 3,28 2,33 4,92 4,13 3 ABC Fuente: Asociación Hipotecaria Española nancieras fueron entonces mucho más restrictivas y empeoraron los niveles de esfuerzo y accesibilidad a la vivienda. El ajuste que probablemente observaremos en el mercado inmobiliario será gradual y los precios se ajustarán de forma progresiva. Algunas señales apuntan en esa dirección. Así, el último Informe de Estabilidad Financiera del Banco de España destaca ciertos signos de desaceleración en la financiación a hogares para la adquisición de la vivienda, propiciada por la subida de tipos. Es cierto que el FMI ha llamado la atención a este mismo respecto, señalando que el gran volumen de hipotecas a tipo variable acumuladas por las familias españolas podría frenar el consumo ante nuevas subidas de tipos, lo que ralentizaría el crecimiento económico. En cualquier caso, el ajuste parece estar produciéndose paulatinamente, de modo que sólo un fuerte empeoramiento de las expectativas se antoja capaz de complicar la situación, concluye. Para el BBVA según apunta su último informe de Situación Inmobiliaria nos encontramos en una etapa de ajuste gradual y ordenado del sector 2 4 5,20 3,18 1 2 0 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 Total entidades Euribor Ene. Feb. Mar. Abr. apunta el asesor económico de la AEB, no son indefinidamente extensibles y, aunque más tarde de lo esperado, el mercado muestra recientemente síntomas de una flexión. En este sentido, se advierte una desaceleración en el aumento del precio de la vivienda y una moderación en el avance del crédito hipotecario, que todavía sigue siendo elevado. En cuanto a las perspectivas para el presente y el próximo año, Prades apunta que es muy probable un ajuste tanto en precios como en volumen. La tendencia al alza en curso de los tipos de interés, el elevado volumen de endeudamiento y la menor presión demográfica son las principales razones. La mayor parte de los análisis apuntan hacia un menor avance del número de viviendas iniciadas- -desde las 700.000 registradas el pasado año hacia las 400 ó 500.000. Los precios de la vivienda tenderán estabilizarse o incluso podrían registrar un ligero descenso. Finalmente, con cierto desfase, la ralentización de la actividad en el sector se traducirá en una menor contribución tanto al crecimiento del PIB- -que se limitaría a algo menos de medio punto porcentual, frente al punto que ha aportado en los últimos cinco años- -como a la creación de empleo- -en torno a los 80.000 en lugar de los 150.000 registrados en media anual en el último lustro. No obstante, hay razones para pensar que el ajuste será gra- dual sin llegar a un colapso del sector. Por una parte, dentro de la Unión Monetaria, la subida de los tipos será moderada y por lo tanto asumible. Por otra, aunque en tasas más reducidas, el crecimiento económico, la creación de empleo, el incremento de la población y de los hogares, y la inversión por no residentes seguirán siendo sostenidos. El ajuste esperado se realizará más en términos de volumen que de precios. Para la patronal bancaria, el impacto de esta ralentización sobre las entidades financieras será moderado en la medida que los riesgos de un aumento significativo de la morosidad son muy limitados y que la cuota de negocio destinado al crédito hipotecario solamente cubre poco más del 10 MISTERIOS DEL LADRILLO Fernando González Urbaneja onfórmate con explicar el pasado y recela de los pronósticos, lo escuché años atrás a un buen economista con experiencia. ¡El futuro, cuándo y cómo llega el auge y la caída del ciclo! ¡Menudo lío! Por ejemplo, respecto de la economía española los economistas, unos más que otros, vienen pronosticando desaceleración, recesión, crisis, pinchazo de la burbuja, desde hace dos años. El ejercicio 2005 iba a ser un año a la baja. Pero el último trimestre (primero de 2007) el PIB creció al 4,1 el mejor dato de los últimos veinte trimestres, uno de los mejores desde hace quince años. ¿Espejismo, prólogo del derrumbe? ¿quién sabe? pero por lo que vamos viendo este trimestre puede registrar otro crecimiento semejante. C En España andamos preocupados por el inmobiliario, por eso que impropia y despectivamente (el desdén suele acompañar a la ignorancia) se llama el ladrillo Así que dejemos el derrumbe para el verano, porque para crecer menos del 3,6 en el año, si el primer semestre va al 4 el segundo tendría que ir al 3 ¿posible? ¿probable? En Estados Unidos, cuya economía es algo más de diez veces la española, y con algunas pautas semejantes, este último mes el precio de la vivienda ha caído un 11 pero las ventas han crecido apreciablemente. Menos precio más venta, es decir un círculo perfecto de virtud, de libro, de lo que no suele ocurrir. En España andamos preocupados por el inmobiliario, por eso que impropia y despectivamente (el desdén suele acompañar a la ignorancia) se llama el ladrillo Su caída sería algo así como el clarinazo para un cambio de tercio, para entrar en recesión. Pero detrás del ladrillo hay mucho tajo, muchos sectores diferenciados. Por ejemplo no es igual el residencial principal que el secundario, el de extranjeros en la costa que el urbano del centro o de la periferia. Al residencial hay que añadir la edificación comercial e industrial y finalmente la obra pública y las infraestructuras y equipamientos. Es decir, mucho arroz y mucho pollo. España tiene aun infraestructuras básicas pendientes como para no parar durante una década y la financiación de esos proyectos tanto desde el Presupuesto como desde los mercados financieros no ofrecen ningún problema. Tampoco desde la orilla de los recursos humanos y técnicos. En cuanto al coste del dinero, uno de los factores determi- nantes del ladrillo la mayor parte del recorrido alcista de los tipos está hecha. Pocos creen que el euribor supere el 5 y la mayoría estima que rondará más bien en torno al 4,5 (dos puntos en término reales, que es una prima de riesgo que puede calificarse de casi neutral) De manera que hay tantos elementos en favor de quienes estiman que no va a llegar la recesión y el derrumbe económico, como de lo contrario. Ha mejorado la capacidad de gestión del ciclo, la inteligencia individual y colectiva de los agentes económicos. A muchos analistas, especialmente a los británicos, no les cabe en la cabeza que España siga creciendo un punto más que Europa desde hace diez años. Pero ocurre. Como susurró Galileo y sin embargo... ¡se mueve!