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ABC DOMINGO 29- -4- -2007 En portada s Crisis en el ladrillo ECONOMÍAyNEGOCIOS 45 Grandes bancos internacionales han puesto en cuarentena al sector en España, llegando algunos, incluso, a desaconsejar a sus clientes invertir en vivienda Con los tipos de interés al alza, ha desaparecido la alegría con la que los clientes se lanzaban a comprar una casa ce que está haciendo el mercado ahora. Con casi dos meses de retraso respecto a la operación de segregación de Metrovacesa y con casi un año de demora respecto al ciclo real del mercado inmobiliario, el mercado parece haber caído en la cuenta de que la vivienda asiste a un cambio de ciclo. Aunque todos los actores del sector, comenzando por el Ministerio de Vivienda y terminando por el último vendedor de cualquier inmobiliaria del último recóndito rincón, coinciden que la evolución del mercado es positiva y el aterrizaje de precios se está produciendo de forma suave, por lo que no habrá problemas para asimilarlo por parte de las empresas lo cierto es que el parón de la demanda ha comenzado a preocupar. Con los tipos de interés al alza, ha desaparecido la alegría con la que los clientes se lanzaban a comprar una Aterrizaje suave casa. Aquella máxima de me cuesta lo mismo comprar que alquilar ya no es cierta. Y el otro perfil de cliente, el que consideraba la vivienda una inversión, se bate en retirada ante la convicción de que a estos precios y con este nuevo ciclo de demanda a la baja, el margen de beneficio es escaso y el riesgo demasiado grande. De hecho, grandes bancos de inversión han puesto la inversión inmobiliaria en España en cuarentena y algunos, como Credit Suisse, desaconsejan a sus clientes la inversión en viviendas en nuestro país. ¿Influirá el desplome bursátil sobre el mercado real? Aquí hay unanimidad. Tanto los expertos en Bolsa como los del mercado inmobiliario son radicales en sus respuestas y consideran que, bien al contrario, esla Bolsa la que se está adaptando al mercado real. Para los analistas bursátiles, las operaciones corporativas y la propia efervescencia del Ibex, en máximos históricos, ha retrasado un ajuste que debería haberse visto venir. Para los expertos inmobiliarios, incluso se puede ir un paso más allá. Es el momento del cliente asegura más de uno basándose en que al no venderse fácilmente las casas, los clientes pueden exigir, mientras que antes, quien exigía era rechazado ante la presión de la demanda. Hace unos años, si un cliente no compraba, otro lo hacía al día siguiente. Ahora, un cliente interesado es un potosí explican. En definitiva, el mercado real lleva meses de ajuste, con la demanda en retracción y la Bolsa lo ha hecho en una semana. Y, claro, ha recuperado el tiempo perdido, lo que en Bolsa se traduce en un desplome. Bancos y constructoras temen posibles efectos colaterales El área inmobiliaria sólo tiene peso real en Sacyr s Los bancos han concedido créditos por 250.000 millones a promotores M. L. MADRID. Las grandes constructoras españolas se han visto indirectamente afectadas por el varapalo bursátil al sector inmobiliario, a pesar de que hace tiempo que soltaron lastre en este sector y que, con carácter general, la exposición de sus cuentas de resultados al ciclo de la vivienda es mínima. Si estuviéramos hablando de una perspectiva negativa en lo que se refiere a obra pública sí sería para que las constructoras se preocuparan, pero hace ya mucho tiempo que la edificación residencial tiene una presencia residual en la cartera de obra de los grupos constructores españoles señalan fuentes del mercado. No obstante, existe una excepción a la regla, la que constituye el grupo Sacyr- Vallehermoso, ya que éste es la suma de una constructora diversificada hacia los servicios y de una inmobiliaria de ámbito nacional sólidamente asentada. Vallehermoso es, con todo, la inmobiliaria que menos debe resentirse por el cambio de ciclo. Lleva muchos años sobre el terreno y muchos de sus activos están comprados hace años, a precios mucho más razonables explicaron a ABC expertos inmobiliarios que, terminar por afectar a FCC, cuya participada Realia tiene prevista la salida a Bolsa en los próximos meses. La debacle puede llevar a FCC y a Caja Madrid a hacer una nueva lectura de la salida a Bolsa de Realia, retrasándola, aunque el perfil de Realia es más patrimonialista que promotora pura. Si la opción se seguir adelante con la salida a Bolsa, los rangos de precios pueden verse rebajados respecto a las primeras estimaciones explican fuentes bursátiles. De reojo, también los bancos siguen con gran atención la crisis del sector inmobiliario. Ya no son actores del mismo como lo eran hace años, pero tienen aún exposición a la crisis derivada de su propio negocio, el préstamo. Según datos del Banco de España, a finales del pasado ejercicio, los bancos y cajas tenían prestados a promotores inmobiliarios 249.000 millones de euros, cifra que contrasta enormemente con los poco menos de 20.000 millones que la actividad promotora adeudaba a las entidades financieras en el año 1998. De momento, los bancos están absolutamente tranquilos respecto a la morosidad de los promotores inmobiliarios, que es infinitesimal, pero en el mercado de valores se recuerda que la crisis de 1993 terminó como las entidades no deseaban, ya que tuvieron que quedarse con activos en pago de deudas que, encima, estaban sobrevalorados. SACYRVALLEHERMOSO 42,00 39,95 -4,88 2 10 17 23 Abril 2007 27 además, recordaron la fuerte presencia de la inmobiliaria en la actividad patrimonialista a través de Testa. Con mucho, es la menos expuesta a los ciclos añaden estas fuentes. No obstante, cabe recordar que Sacyr está inmersa en problemas propios, como es el asalto a la francesa Eiffage, por lo que los expertos no se atreven a diseccionar qué parte de la caída se debe a la crisis inmobiliaria y qué parte a la propia situación de la crisis de Eiffage. Y también indirectamente, la crisis inmobiliaria puede Fernando González Urbaneja ¿PINCHA LA BURBUJA? a última burbuja financiera para recordar y aprender fue la tecnológica, la de los com No fue específicamente local, fue global, y aquí tuvo su ejemplo más elocuente en Terra, aquella estrella fugaz que nunca repartió dividendo, que nunca ganó dinero, pero que vendía futuro e indujo esa codicia que acompaña los milagros y las rifas. La amenaza de una nueva burbuja acompaña ahora algo tan viejo como la humanidad: la vivienda, que suele ocupar el segundo lugar en las prioridades de los seres humanos, detrás de la alimentación. Sobre la vivienda hay textos interesantes desde el imperio romano, desde Confucio, y en todos los clásicos de la economía. Más reciente, Jovella- L ...Astroc no es representativa, ni siquiera indicativa, ni del sector inmobiliario, ni del bursátil. Es una anécdota, ni siquiera nota a pie de página nos escribió textos luminosos para ahora mismo, referidos al ensanche de Madrid y al buen uso de su suelo urbanizable o urbanizado. Las euforias inmobiliarias, como las bursátiles, son fenómenos de sobra conocidos y estudiados. Y tras cada euforia el corolario de un derrumbe con efectos de estancamiento o incluso recesión y hasta depresión económica inmediatos. Detrás de la Gran Depresión de los años treinta había, entre otros factores, varios factores, el derrumbe inmobiliario que acompañó el espectacular crecimiento de la década anterior, la de los felices veinte. Pero de entonces acá los economistas han aprendido algo, también los políticos y los ciudadanos en general. La última recesión inmobi- liaria en España tuvo lugar a principios de los 90, durante varios años las viviendas perdieron valor en términos reales, se estrechó el mercado y se produjo el efecto de realimentación entre recesión económica y crisis inmobiliaria. Tipos de interés altos y desempleo creciente acompañaron aquel fenómeno. Luego se produjo el recorrido inverso, bajos tipos y empleo creciente que animan una gran demanda inmobiliaria que induce crecimiento espectacular de los precios. No ha sido un fenómeno meramente español; EE. UU. Irlanda, Gran Bretaña, Australia... han conocido procesos semejantes en lo que va de siglo. Y en todos los casos andan ahora en la fase de enfriamiento, en un aterrizaje de la demanda y de los precios, que no cursa con recesión, ni siquiera con estancamiento económico. Ni en el mercado inmobiliario, ni tampoco en el bursátil. Astroc no es representativa, ni siquiera indicativa, ni del sector inmobiliario, ni del bursátil. Es una anécdota, ni siquiera nota a pie de página. Pudiera ocurrir un estallido inmobiliario en España, peor no es ni siquiera probable. Ni el endeudamiento familiar, ni el precio del dinero, ni las tendencias demográficas y de empleo, avalan esa hipótesis. Los datos fundamentales del mercado inmobiliario, la deuda familiar o el riesgo de los acreedores presentan magnitudes manejables, que se pueden gestionar si se confirma un drástico cambio de tendencia. El sector soporta estancamiento de precios e incluso un ajuste a la baja que corrija esa sobrevaloración de entre el 20 y el 30 que estiman algunos expertos. La crisis no está servida, no es inevitable.