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42 SÁBADO 25- -11- -2006 ABC ECONOMÍA www. abc. es economia España es el país europeo con más viviendas, una por cada dos habitantes El peso de los inmuebles turísticos y el acceso de los inmigrantes a la propiedad, principales causas de este dinamismo MIGUEL LARRAÑAGA MADRID. España es el país de Europa que cuenta con mayor parque de viviendas por cada mil habitantes. Según un estudio publicado en el número 109 de Papeles de Economía editado por la Fundación de las cajas de ahorros, que analiza a fondo la situación del sector inmobiliario español, en nuestro país hay 509,8 viviendas por cada mil habitantes, lo que supone más de una casa por cada dos. Ningún otro país de Europa llega a la tasa de 500 viviendas por cada mil habitantes y el que más se acerca es Portugal, con 489. Los autores del estudio, David Martínez, Tomás Riestra e Ignacio San Martín, indican que esta diferencia entre España y el resto de Europa- -donde la media se encuentra en 468,4 viviendas por cada mil habitantes- -viene explicada por el peso que la segunda residencia tiene en nuestro país, un factor que también podría explicar el segundo lugar ocupado por Portugal. PARQUE DE VIVIENDAS Y POBLACIÓN 499,7 479,2 475,7 472,2 445,4 434,1 397,5 509,8 433,1 416,2 345,8 468,4 396,0 349,4 489,0 415,9 406,9 458,6 368,7 331,0 Alemania Dinamarca Francia Grecia Holanda Italia Portugal RU España Media Números que asustan Los españoles consideran posible que la vivienda se revalorice una media del 23,4 anual en los próximos diez años. La idea de rentabilidad de la inversión es una de las que más influyen en la decisión de compra. En 1995, el precio medio de la vivienda en España era de 570,1 euros por metro cuadrado. En 2005 fue de 1.891,4 euros. Una vivienda media cuesta más del salario medio de nueve años. El 60 del crédito concedido por los bancos y cajas al sector privado residente en nuestro país está relacionado con la actividad constructora o inmobiliaria. Casi la tercera parte de la inversión total española se destina a vivienda. de los países de la ribera del Mediterráneo. Sin embargo, el estudio ha deparado una aparente sorpresa en este apartado de segundas residencias de población no residente, ya que regiones que no se caracterizan por una gran afluencia de turistas extranjeros, como son los casos de Castilla- La Mancha, Castilla y León y Extremadura, se encuentran por encima de la media española en la relación entre viviendas totales y viviendas secundarias en manos de no residentes. Total viviendas 1.000 hab. Viviendas principales 1.000 hab. Peso de los emigrantes Los autores explican esta aparente sorpresa por el peso que los emigrantes españoles tienen en estas zonas. El fenómeno de la emigración española de mediados del pasado siglo tiene consecuencias en la estructura de la vivienda a principios de este siglo. En su estudio del sector de El 37,2 de los españoles han comprado una casa como negocio o conocen a alguien que lo ha hecho Viviendas turísticas El empuje del turismo, tanto nacional como extranjero, hace además que la relación entre viviendas principales y viviendas secundarias se encuentre muy desproporcionado si se atiende a criterios geográficos. Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Cataluña se encuentran entre las regiones con mayor proporción de segunda residencia en manos de población extranjera. Como curiosidad, el estudio señala que la relación entre viviendas y habitantes es mayor en los países mediterráneos que en los países del norte de Europa, en los que la vivienda tiene más propensión a ser utilizada sólo como residencia habitual. Este dato demostraría que el turismo no sólo tiene influencia sobre la edificación en España, sino sobre el conjunto la vivienda desde un punto de vista demográfico, Martínez, Riestra y San Martín aportan otro dato interesante para entender el presente boom inmobiliario y la razón aparente por la que no va a remitir fácilmente: la inmigración. Según sus cálculos, la población inmigrante representará a principios de la próxima década un 12 del censo total, lo que supondrá alcanzar los 5,5 millones de personas de lo que cabe deducir que la demanda va a seguir presionando. Para los autores del estudio, la inmigración se comporta en el caso de nuestro país con una pauta concreta. En los primeros tiempos su demanda de vivienda se centra en el alquiler, pero una vez que está asentado el hogar, se decantan por la propiedad. Cabe deducir de esta tesis que la población inmigrante ha estado en los últimos años presionando los precios del al- quiler con su demanda y ahora puede trasladar esta presión a la vivienda en propiedad para ser usada como residencia habitual. También aporta Papeles de Economía un artículo del profesor José García- Montalvo en el que estudia los motivos del sobreprecio de la vivienda en nuestro país a partir de una encuesta cuyos resultados arrojan conclusiones sorprendentes. Mayoría de compradores La mayoría de los entrevistados se definen como compradores de primera vivienda, en una proporción del 63 pero curiosamente la mayor parte de estas viviendas habituales compradas lo son de segunda mano, concretamente un 52,3 del total. Según los resultados de la encuesta, el 82,5 de los inmuebles adquiridos tienen como finalidad ser la vivienda habi- El precio de un piso de 90 metros es más de nueve veces el salario medio M. L. MADRID. El actual boom inmobiliario ha supuesto una subida del precio de la vivienda del 178 entre el año 1996 y 2004, momento en el que los expertos comenzaron a temer un estallido de la burbuja que. sin embargo, no se ha producido. Según explica Julio Rodríguez en Papeles de Economía estas subidas se han mantenido en los dos últimos años aunque con leve tendencia a la ralentización, pero han llevado el nivel de precios a una situación en la que una vivienda media de 90 metros representa invertir el salario medio de más de nueve años. Rodríguez va un paso más allá y del análisis cuantitativo saca consecuencias cualitativas, al subrayar que ha aumentado la vulnerabilidad de segmentos significativos de población ante circunstancias tales como subidas de los tipos de interés o crecimientos no previstos del desempleo para más adelante señalar que la persistencia de unos elevados precios de venta está expulsando del mercado a los hogares que acceden por primera vez a la vivienda. En su estudio, Julio Rodríguez observa características comunes en los tres últimos periodos en los que se ha producido en España un boom inmobiliario: entre 1969 y 1974, entre 1986 y 1991 y desde 1997 hasta estos momentos. Para Rodríguez, los elementos comunes a estas tres épocas serían un fuerte aumento de las viviendas iniciadas, elevaciones acusadas en los precios, descenso de las viviendas protegidas en la nueva oferta y fuerte déficit exterior. En su análisis del momento actual, Rodríguez destaca que se trata del periodo de bonanza más largo de la historia inmobiliaria española y que se apoya en el dinamismo del sector financiero desde la entrada en vigor del euro. Como dato, aporta que una parte sustancial del crédito hipotecario español está siendo titulizado y financiado por los superávits de otros países de la Eurozona.