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23 febrero L mercado hipotecario se fundamenta en la vieja idea- muy desarrollada en algunos países occidentales, pero no en España hasta hace pocos años- de movilizar el crédito hipotecario: una entidad fiPor Santiago Foncillas nanciera, que es titular de un Presidente del Banco Hispano Hipotecario crédito con garantía hipotecaria, emite unos títulos valores específicos para captar recursos ajePor primera vez en los últimos nos, que se invierten en nuevos diez años, el sector de la préstamos hipotecarios. De esta construcción ha forma, el mercado hipotecario se experimentado un crecimiento liga íntimamente a la promoción significativo. Y ello pese al de la vivienda, al provocar que agotamiento del Plan Nacional determinados recursos financiede la Vivienda, la falta de ros del sistema expandan el definición de nuevos criterios mercado inmobiliario. para las obras públicas y las Se trata de un aspecto de la dificultades de financiación. actividad financiera e inversora Los precios en las grandes que va creciendo- paulatina ciudades se han disparado. pero incesantemente- en imporLas acciones de las tada cuantitativa. España está sociedades constructoras e recorriendo durante los últimos inmobiliarias han roto todas años e! camino ya trazado por ias marcas en Bolsa. En este otros países, en los que el mer- artículo, el presidente del cado hipotecario está muy imBanco Hispano Hipotecario plantado, con entidades especiaexpone algunas ideas para lizadas, con títulos valores muy consolidar la reactivación del cotizados y con titulares de biesector mediante la agilización nes hipotecarios que consideran Santiago Foncilias de la legislación hipotecaria que éste es el más atractivo sistema de financiación de sus viviendas. años los créditos hipotecarios salta que estos títulos- que en Como dato revelador, puede concedidos por dichas sociedaotros países sólo pueden emitir decirse que durante los primeros des han pasado de no existir a las sociedades especializadasnueve meses de 1986 se ha reimportar casi diez mil millones de necesitan un trato especial, que gistrado un incremento del 18,4 pesetas en 1983, más de veintise justifica no por el carácter del por 100 en el saldo vivo de crécuatro mil millones de pesetas tenedor, sino por la finalidad de ditos hipotecarios, frente a un en 1984, y algo más de cincuenla inversión de los capitales en aumento sólo del 6 por 100 en el ta y tres mil millones de pesetas promoción de viviendas, hoteles, saldo vivo del crédito total al en 1985, según datos de la prohospitales, colegios, etcétera. sector privado. pia Asociación Hipotecaria Española. Todavía no son conocidas Desarrollo Especialización las cifras de 1986. Razones que abonan la activiEn este marco, no puede neEl mercado hipotecario y las garse la importancia tradicional dad de las Sociedades de Crédisociedades especializadas tienen de Bancos y Cajas de Ahorros, to Hipotecario y justifican ese un gran futuro. Pero es preciso qué siempre han concedido crecimiento son tanto la especiaque la expectativa no se vea préstamos para compra de vilización de los agentes financiefrustrada por un inadecuado deviendas con garantía hipotecaria. ros como el carácter de los títusarrollo normativo. Es necesario Igual sucede con el Banco Hipo- los que emiten. que la legislación española, adetecario, que además desde 1872 más de considerar muy deteniLos títulos que emiten aquellas hasta 1982 ha tenido el monopo- sociedades son singulares. Se damente los efectos de la directilio de emisión de cédulas hipote- trata de cédulas, bonos e incluso va que con toda posibilidad va a carias. Estos tres grupos de participaciones hipotecarias, aprobar la CEE para este camagentes siguen ocupando un im- cuyo carácter no se va aquí a po, facilite a las Sociedades de portante peso en el sector. Crédito Hipotecario una acción desarrollar con el detenimiento ágil y competitiva. Pero desde 1982 surgen las que sería preciso, si bien se reSociedades de Crédito Hipotecario, como sociedades especialiSUMABIO zadas, al estilo de los Bancos hipotecarios de otros países. Dinero para la construcción: Buen nivel de actividad de promoción de Todavía su peso relativo no es viviendas Obstáculos para la rehabilitación de viviendas La construcmuy grande, tanto en lo referención creció al ritmo más fuerte desde que comenzó la crisis La desaparición de las desgravaciones frena la expansión del título hipotecate a títulos (un 10,59 por 100 sorio Bolsa: Las mayores ganancias para los valores de la construcbre el total) como en lo referente ción Declaraciones de Antonio Duran El PSOE hace una política a préstamos vivos (un 3 por 100 dura y profunda que está cambiando las estructuras españolas, según declaraciones de Alfredo Molías a ABC Económico España- CEE Imsobre el total) Pero desde 1982 puestos: Los comerciantes minoristas de nueva instalación, discriminados su crecimiento ha sido inintepor el IVA Coyuntura Acotación. rrumpido, de forma que en pocos Núm. 224 1987 E UN MERCADO HIPOTECARIO MAS ÁGIL ANIMARA LA CONSTRUCCIÓN La captación del pasivo necesita- para aquellas sociedadesmás flexibilidad, evitando inconvenientes graves que se refieren desde la propia emisión de cédulas hipotecarias, permitiendo la informatización plena al estilo de novedades de otros países recientemente aparecidas en la Prensa, hasta la flexibilidad en su negociación en el mercado secundario. Desde la ley de Activos Financieros. los títulos hipo- tecarios han perdido desde el punto de vista fiscal su singulari- dad, que es preciso recuperar. Las participaciones hipotecarias no pueden aplicarse, en número estimable simplemente por temas que la lógica aconseje modificar: así, la participación debería poder ser utilizada como cobertura, para la emisión de nuevas cédulas, lo que la actual legislación no permite. También los bonos hipotecarios tienen serios inconvenientes derivados del complejo formalismo que se necesita para su emisión. Agilidad La política de promoción a la construcción de viviendas exige una modificación de los préstamos- a la construcción, para hacerlos más ágiles y operativos. Las actuales condiciones y requisitos en las formas de entregas hacen casi inoperante la financiación a la construcción por las sociedades especializadas, que para ello deben acudir a créditos puente de otras entidades financieras. Es, por tanto, necesario facilitar las posibilidades operativas de las Sociedades de Crédito Hipotecario. Es también necesario aclarar la tributación de los préstamos hipotecarios, tributación que desde la ley del IVA ha quedado lo suficientemente confusa como para admitir diversidad de interpretaciones, con los consiguientes recursos en muchos casos. En suma, la ley que en 1982 introdujo en España la gran novedad de los operadores especializados necesita- a nuestro juicio- varias modificaciones que hagan el mercado más ágil y que permitan competir en el ámbito de la CEE, y sobre todo es preciso que el tratamiento fiscal de los medios de financiación abandone su propósito recaudatorio y los contemple como instrumentos eficacísimos de una adecuada política económica de promoción del sector de la construcción.